서울 아파트 시장에서 강북권의 집값 상승 기대가 강남권을 크게 앞선 것으로 나타났다. 전망지수 격차는 관련 통계가 작성된 이후 가장 크게 벌어졌고, 실제 올해 누적 집값 상승률도 강북권이 강남권보다 높았다.
KB부동산 월간 주택 가격 동향에 따르면 9월 매매가격 전망지수는 강북권 14개구가 124.9, 강남권 11개구가 108.9로 집계됐다.
두 지역의 격차는 16.0포인트로 2013년 4월 통계 작성 이후 최대 수준이다.
매매가격 전망지수는 중개업소를 대상으로 향후 3개월간 주택가격이 오를지 내릴지를 조사한 지표다. 100을 웃돌면 상승 전망이 하락 전망보다 많다는 의미다.
강북과 강남의 격차는 최근 몇 달 동안 계속 확대됐다. 6월 7.7포인트였던 차이는 7월 9.8포인트, 8월 13.8포인트, 9월 16.0포인트까지 벌어졌다.
두 권역 모두 전망지수 자체는 낮아졌지만 강남권의 하락 속도가 더 빨랐다. 6월과 비교하면 강북권은 4.52포인트 하락한 반면 강남권은 12.9포인트 떨어졌다.
실제 상승률도 강북이 강남 앞서
올해 들어 실제 아파트 가격 흐름도 달라졌다.
1월부터 9월까지 강북권 아파트값은 11.9% 상승한 반면 강남권은 8.9% 올랐다.
지난해 같은 기간에는 강북권이 3.8%, 강남권이 9.3% 상승했지만 올해는 상승률 순서가 뒤바뀌었다.
시장에서는 고가주택에 대한 세 부담 우려와 대출 규제가 강남권 매수심리를 더 크게 위축시킨 것으로 보고 있다.
반면 상대적으로 자금 부담이 적은 중저가 아파트에는 실수요가 유입됐다. 전세 매물이 부족하고 월세 부담이 커지면서 임차 수요 일부가 매매시장으로 이동한 영향도 있다는 분석이다.
실제 강북권에서는 신고가 거래도 나타났다.
성북구 석관동 중앙하이츠 전용 84.85㎡는 지난 15일 8억4000만원에 거래돼 종전 최고가인 8억원을 넘어섰다.
반면 서초구 반포동 반포자이 전용 84.98㎡는 지난 1일 42억원에 거래됐다. 지난 7월 같은 면적이 52억원에 거래된 사례와 비교하면 10억원 낮은 가격이다.
강남 조정에도 서울 전체는 상승세
다만 강남권의 가격 조정을 서울 전체 집값 안정으로 단정하기는 어렵다는 지적도 나온다.
한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주 강남3구 아파트 매매가격은 하락했지만 서울 전체 아파트값은 전주보다 0.16% 올랐다.
상승폭도 직전 주 0.12%보다 커졌다. 서울 아파트값은 지난해 2월 이후 88주 연속 상승세를 이어가고 있다.
즉 강남권이 조정을 받는 동안 강북과 서울 외곽 지역이 상승 흐름을 이어가면서 서울 전체 가격을 끌어올리는 모습이다.
시장에서는 전세 부족과 월세 상승이 실수요자의 매수를 자극하는 현상을 주목하고 있다.
임차 비용이 계속 오르면 세입자 입장에서는 매매 전환을 고려할 수밖에 없고, 상대적으로 자금 부담이 적은 중저가 아파트에 수요가 집중될 가능성이 커진다.
결국 현재 서울 주택시장은 강남 중심의 상승장에서 강북과 외곽까지 수요가 확산되는 형태로 변하고 있다. 고가주택 규제와 세 부담이 강남권 상승 기대를 낮추고 있지만, 그 수요가 중저가 지역으로 이동하면서 서울 전체 집값 상승 흐름은 계속 이어지는 모습이다.
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